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요약
고령 인구 20%, 1인가구 36%. 숫자는 이미 방향을 가리키고 있다. 누가 이 시장의 운영 인프라를 먼저 깔 것인가. 서울 송파구에 '아우름 시니어 레지던스_잠실' 을 시행하는 5년차 스타트업 홈플릭스. 그 본질은 자체 개발한 Living OS를 기존 건물에 깔아 ... The post 건물 없이 실버타운을 확장한다…홈플릭스의 Living OS 전략 appeared first on 벤처스퀘어.
본문
고령 인구 20%, 1인 가구 36%. 숫자는 이미 방향을 가리키고 있다. 누가 이 시장의 운영 인프라를 먼저 깔 것인가. 서울 송파구에 ‘아우름 시니어 레지던스_잠실’을 시행하는 5년차 스타트업 홈플릭스.
“그 본질은 자체 개발한 Living OS를 기존 건물에 깔아 디지털 실버타운 인프라를 구축하는 것”
서동원 의장 얘기다. 국내 시니어 주거 공급은 고령 인구의 2.7%에 불과하다. 65세 이상 인구 1,024만 명. 전국 실버타운은 30~40곳. 인기 시설 입주 대기만 5년이다. 서울 주요 프리미엄 실버타운의 보증금이 통상 8억~15억 원, 월 이용료가 250만~400만 원이다. 이에 비해 홈플릭스가 지향하는 디지털 실버타운 모델은 자기 집에 도입할 경우, 시스템 도입 초기 비용을 옵션별로 월 100만 원~1억 원대 이하로, 월 이용료는 동급 대비 절반인 1인기준 100만원대로 진행할 계획이다. 2030년 국내 시니어 산업 규모는 168조 원으로 추산된다. 중심에 주거와 돌봄이 있다.
“집을 짓다 겪은 문제, 기술로 풀고 싶었다”
서 의장의 출발점은 ‘건축’이 아니었다. 문학을 전공하고 MBC라디오 ‘별이 빛나는 밤에’의 라디오 작가로 사회생활을 시작했다. 영화 ‘B형남자친구’로 데뷔해, 시나리오 작가로 성장하던 그가 시장에 발을 들여놓게 됐다.
“집을 짓고 싶은 사람들이 왜 이렇게 힘들어야 하는지가 계속 눈에 밟혔어요. 그 문제를 기술 기반 플랫폼으로 풀 수 있겠다고 생각했죠.”
2020년 12월 단독주택 건축 플랫폼으로 시작한 홈플릭스는 PC 모듈러 건축과 시니어 레지던스까지 사업 영역을 확장했다. 지난 5년간의 모든 과정은 계획된 로드맵이 아니라 피봇의 연속이었다.
“피봇을 미화하고 싶진 않아요. 그때는 매번 생존이었죠. 단독주택 플랫폼도, AI 건축매니저도 ‘필요해 보이는 문제’였는데, 막상 시장에 들어가 보니 건축주들은 불편해하지만 그 불편을 플랫폼 이용료로 바로 전환하진 않더라고요. 지갑을 여는 주체가 불분명했던 거예요. 결국 기능을 쌓는 것보다, 돈의 흐름과 책임의 경계를 먼저 설계해야 한다는 걸 뒤늦게 배웠어요.”
모듈러에서 얻은 교훈, 그리고 전환
전환점이 된 것이 모듈러였다. 현장 시공은 날씨, 인부, 자재 등 변수가 너무 많다.
“모듈러는 공장에서 규격대로 만들고, 현장에서는 조립만 합니다. 설계가 표준화되면 품질이 통제되고, 품질이 통제되면 일정이 예측되고, 일정이 예측되면 비용이 잡혀요. 그런데 모듈러에도 복병이 있어요. 공장은 자재 내역을 1식으로만 표기했고, 자재 단가도 인력 투입 내역도 아무것도 들여다볼 수 없는 구조였거든요.”
그는 “PC, 철골, 목조 모듈러를 모두 겪어본 결론은 하나였다”며, “샌드위치 판넬집을 좋은 모듈러라 우기는 시장에 미래는 없다. 그래서 결국 기존 건물에 모듈 인테리어 방식으로 전환한 것”이라고 설명했다.
“그리고 그때 생각이 하나 들었어요. 운영을 나중에 얹는 게 아니라, 처음부터 운영을 고려해서 설계하면 어떨까. 그 고민의 결과물이 바로 Living OS입니다. 입주자 건강 데이터, 생활 패턴, 설비 유지보수 이력까지 하나의 체계 안에서 쌓이고, 그 데이터가 운영 비용을 낮추고 서비스 품질을 올려요.”
그 피봇의 과정에서 얻은 게 하나 있다. 지금 홈플릭스의 핵심 멤버들이다. 한 명은 초기 투자자였고, 다른 한 명은 파트너 IT 회사 대표다. 투자 심사역 출신도 합류했다. 아이디어가 아니라 실행과 태도를 보고 동참을 결정한 이들이다.
Living OS, 공간의 운영 인프라
부모님 방에 Living OS의 인풋 디바이스인 바이탈 프레임, ‘일명 : 효도 액자’ 가 걸리는 순간, 그 공간은 홈플릭스 디지털 실버타운의 일부가 된다. 3중 레이더 센서가 천장에서 호흡·움직임·수면 패턴을 감지하고, 그 신호가 Living OS로 들어간다. Living OS는 AI가 신호를 분석하고, 이상 징후가 감지되면 사전 경고를 보내고, 효도 코치에게 알림을 전달한다. 또 필요하면 병원 예약·동행까지 자동으로 연결한다. 공간이 사용자를 학습하고, 학습한 만큼 더 정밀하게 돌보는 구조다. 카메라가 아니라 레이더 기반이라 프라이버시 저항이 낮고, 겉보기엔 평범한 인테리어 오브제라 어르신들의 거부감이 없다는 게 핵심이다.
여기에 탑재된 센서는 미국 FDA 인증을 세계 최초로 받은 캐나다 스타트업 젠다카디언의 기술이다. Living OS의 기술 파트너인 서울대학교 컴퓨터공학부 하순회 교수가 창업한 마이스맥스와는 MOU를 맺고 공동 개발 중이며 헬스 케어를 위한 웰니스 코치 운영 매뉴얼 개발은 아산병원 퇴직 수간호사들의 자문을 받아 진행중이다.
“실버타운의 케어 서비스를 집으로 가져오는 모델”
이 Living OS를 실제로 구현한 첫 번째 무대가 올림픽 공원 앞 대로변에 작년 10월에 문을 연 아우름 시니어 레지던스_잠실의 주택홍보관이다.
“아우름 시니어 레지던스 잠실은 지상 10층, 50세대 규모로, 주력 유니트가 전용 18평에 실사용 25평입니다. 방 2개에 독립 욕실 2개 구조고, 전 세대 오픈 테라스가 있어요. 방문하시는 분마다 ‘이게 진짜 18평이 맞냐’고 하세요. 기존 실버타운이나 요양시설이랑 뭐가 다르냐고 물으시면, 모델하우스에 부모님 모시고 오신 자녀분들이 이런 말을 합니다. ‘나이 제한만 없으면 제가 여기서 살겠어요.’ 그 말 한마디가 저한테는 가장 솔직한 시장 검증이었죠.”
주거를 비용이 아닌 자산 구조로
서 의장은 시니어 주거를 복지시설이 아닌 투자 가능한 산업으로 본다. 그는 “시니어 주거를 복지시설로 보지 않는다. 운영이 표준화되면 자산이 된다”며, “복지시설은 돈이 나가는 곳이고, 자산은 돈이 도는 곳”이라고 강조했다. 이어 “지금까지 실버타운은 돈을 내고 서비스를 받는 구조였는데, 이를 뒤집고 싶다”면서, “입주자 자산을 잘 굴리면 절세가 되고, 수익도 나고, 그 수익으로 월 이용료를 상쇄할 수 있다”고 설명했다.
“오래 살수록 주거가 비용이 아니라 자산이 되는 구조거든요. 시니어들 대부분은 패시브 인컴이 주된 수입원이에요. 주거 자체가 수익을 내기 시작한다면, 삶의 기반이 훨씬 안정적으로 바뀌는 겁니다.”
고령자 건강 데이터와 금융 상품을 결합하는 구조인 만큼, 규제 리스크에 대한 대비도 필수다. 홈플릭스는 의료행위가 아닌 생활 모니터링·알림 서비스에 집중하고, 수집된 데이터는 비식별화·암호화된 형태로 취급하는 것을 원칙으로 삼는다. 의료기관과의 연계 역시 법적 가이드라인 안에서 이뤄지도록 외부 자문을 거치고 있다.
“이번 시리즈 A에서 자산운용 역량을 가진 SI를 주요 투자자로 유치해서 함께 설계하는 구조를 생각하고 있습니다. 운영 인프라를 깔고, 자산관리는 그 분야의 전문가들이 맡는 거죠. 그 두 가지가 맞물리는 순간, 시니어 주거는 진짜 투자 상품이 됩니다.”
건물 없이 확장하는 하이브리드 모델
홈플릭스는 하이브리드 모델을 준비하고 있다. 그는 “오피스텔 형태의 사업지 두 곳을 확보했어요. 송파구와 강동구인데, 건물주들과 협의 중”이라며, “오피스텔 건물주가 우리가 원하는 대로 인테리어를 꾸며주면 들어가서 케어 서비스 운영을 전제로 시니어에게 분양을 한다. 시행사는 분양 엑싯, 입주자는 내집에서 실버타운 서비스, 우리는 운영 수익 구조”라고 설명했다.
이게 가능해진 게 바로 Living OS 때문이다. 에어비앤비가 호텔을 소유하지 않고, 세계 최대 숙박 플랫폼이 된 것처럼, 이들도 그 방향을 향하고 있다. 송파·강동 두 곳을 시작으로, 도심 오피스텔·도시형 생활주택 등으로 확장 가능한 프랜차이즈형 운영 모델도 검토 중이다. 건물주는 안정적인 임대 수익을, 입주자는 실버타운급 서비스를, 홈플릭스는 OS 기반 운영 수익을 가져가는 삼자 구조다.
“공간이 아닌 다른 레이어에서 경쟁한다”
회사 조직 운영도 독특하다. 경영·IT·건축 각 부문에 CEO가 따로 있고, 서 의장은 그 위에서 네 가지만 직접 관리한다. OS 로드맵, 자본 배분, 리스크 관리, 대외 메시지를 관리한다.
“처음부터 사람을 많이 뽑아서 조직도를 키우는 방식이 맞다고 생각한 적이 없어요. 실제 투입 인원은 약 20명이에요.”
2021년 Seed, 2022년 엔젤투자매칭펀드, 2023년 BEP 달성, 2024년 매출 19억 원. 이번 시리즈A는 자산운용 역량 가진 SI와 함께 100억원대 규모로 준비중이다
“2025년은 매출보다, 증명에 집중했습니다. 숫자보다 표준을 먼저 만들어야 다음 단계가 의미 있다고 봤어요. 모델하우스가 완성됐고, 1호점은 착공을 눈앞에 두고 있습니다. 지금이 바로 속도를 낼 시점입니다.”
단독주택 플랫폼에서 시작해 디지털 실버타운 인프라를 구축하는 서 의장이 남긴 말이 인상적이다.
“시니어 주거 시장에서 대기업들이 공간과 시설에 집중하고 있습니다. 저희의 접근은 다릅니다. 공간이 아니라 운영 OS부터 설계했어요. 같은 시장을 다른 레이어에서 공략하고 있는 겁니다. 그 두 가지가 맞물리는 순간, 시니어 주거는 진짜 투자 상품이 됩니다. 그 순간이 멀지 않았다고 봅니다.”
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Expanding retirement communities without buildings… Homeflix's Living OS strategy
20% elderly population, 36% single-person households. The numbers are already pointing the way. Who will be the first to lay the operational infrastructure for this market? Homeflix, a five-year-old startup operating 'Aureum Senior Residence_Jamsil' in Songpa-gu, Seoul.
The essence is to build a digital senior living infrastructure by installing our proprietary Living OS into existing buildings.
This is according to Chairman Seo Dong-won. Domestic senior housing supply accounts for a mere 2.7% of the elderly population. There are 10.24 million people aged 65 or older. There are only 30 to 40 senior living communities nationwide, with a waiting list of five years just for popular facilities. Security deposits for major premium senior living communities in Seoul typically range from 800 million to 1.5 billion won, with monthly fees ranging from 2.5 million to 4 million won. In contrast, Homeflix plans to implement its digital senior living model in individual homes with initial system costs under 100 million to 100 million won per month (depending on options), and monthly fees in the 1 million won range per person range—half that of comparable facilities. The size of the domestic senior industry is estimated to reach 168 trillion won by 2030, with housing and care at its core.
I wanted to solve the problems I encountered while building the house using technology.
Chairman Seo's starting point was not 'architecture.' He majored in literature and began his professional life as a radio writer for MBC Radio's 'Starry Night.' After making his debut with the film 'Type B Boyfriend' and growing as a screenwriter, he entered the market.
“I kept seeing why people who want to build a house have to go through such a hard time. I thought that I could solve that problem with a technology-based platform.”
Homeflix, which started as a single-family home construction platform in December 2020, has expanded its business scope to include PC modular construction and senior residences. The entire process over the past five years was not a planned roadmap, but a series of pivots.
“I don’t want to romanticize the pivot. Back then, it was all about survival. Both the single-family home platform and the AI construction manager seemed like ‘problems that appeared necessary,’ but once we actually entered the market, we found that while homeowners found it inconvenient, they didn’t immediately translate that inconvenience into platform fees. The entity opening the wallet was unclear. Ultimately, I learned belatedly that rather than just building features, we need to design the flow of money and the boundaries of responsibility first.”
Lessons Learned from Modular, and Transition
The turning point was modular construction. On-site construction involves too many variables, such as weather, workers, and materials.
With modular construction, parts are manufactured to specifications in the factory, and only assembly takes place on-site. When the design is standardized, quality is controlled; when quality is controlled, the schedule is predictable; and when the schedule is predicted, costs are managed. However, there is a hidden pitfall in modular construction. The factory listed the material specifications as a single unit, and the structure made it impossible to examine anything—neither material unit costs nor labor input details.
He explained, “I came to only one conclusion after experiencing PC, steel frame, and wood modular systems,” adding, “There is no future in a market that insists sandwich panel houses are good modular systems. So, in the end, I switched to a modular interior method for existing buildings.”
“And that’s when an idea struck me. Instead of adding operations later, what if we designed it with operations in mind from the very beginning? Living OS is the result of that deliberation. Resident health data, lifestyle patterns, and even facility maintenance history are accumulated within a single system, and that data lowers operating costs and improves service quality.”
There is one thing we gained from that pivot process: the current core members of Homeflix. One was an early investor, and the other is the CEO of a partner IT company. A former investment analyst also joined. These are individuals who decided to participate based on execution and attitude, rather than just the idea.
Living OS, operational infrastructure for spaces
The moment the Vital Frame—an input device for Living OS, also known as the "Filial Piety Picture Frame"—is hung in a parent's room, that space becomes part of the Homeflix Digital Silver Town. Triple radar sensors detect breathing, movement, and sleep patterns from the ceiling, and these signals enter Living OS. Living OS uses AI to analyze the signals; if abnormal signs are detected, it sends a preliminary warning and notifies the Filial Piety Coach. It also automatically connects users to hospital appointments and escorts if necessary. The structure is designed so that the space learns the user, providing more precise care based on what it has learned. The key feature is that because it is radar-based rather than camera-based, it has low privacy resistance, and since it appears as an ordinary interior object, the elderly feel no resistance to it.
The sensor integrated here utilizes technology from Zenda Cardian, a Canadian startup that received the world's first U.S. FDA certification. We have signed an MOU with MICEMAX, founded by Professor Ha Soon-hoe of the Department of Computer Science at Seoul National University and a technology partner of Living OS, and are currently jointly developing the product. Additionally, the development of an operational manual for wellness coaches for healthcare is underway with advice from retired head nurses at Asan Medical Center.
A model that brings senior living care services home
The first stage to actually implement this Living OS is the housing showroom of Aurum Senior Residence_Jamsil, which opened last October on the main road in front of Olympic Park.
“Aureum Senior Residence Jamsil is a 10-story building with 50 units, featuring a main unit with an exclusive area of 18 pyeong and a usable area of 25 pyeong. It consists of two bedrooms and two private bathrooms, and every unit has an open terrace. Every visitor asks, ‘Is this really 18 pyeong?’ When asked how it differs from existing senior living communities or nursing facilities, children who brought their parents to the model house say, ‘If there were no age limit, I would live here.’ That single remark was the most honest market validation for me.”
Treat housing as an asset structure rather than an expense
Chairman Seo views senior housing not as a welfare facility, but as an investable industry. He emphasized, “I do not regard senior housing as a welfare facility. If operations are standardized, it becomes an asset,” adding, “Welfare facilities are places where money flows out, whereas assets are places where money circulates.” He continued, “Until now, senior living communities have operated on a structure where residents pay to receive services, but I want to overturn this,” explaining, “If residents’ assets are managed well, it leads to tax savings and generates profits, which can then be used to offset the monthly usage fees.”
It is a structure where the longer you live, the more housing becomes an asset rather than an expense. Passive income is the primary source of income for most seniors. If housing itself starts generating revenue, the foundation of their lives becomes much more stable.
Given the structure that combines health data for the elderly with financial products, preparation for regulatory risks is essential. Homeflix focuses on lifestyle monitoring and notification services rather than medical procedures, and adheres to the principle of handling collected data in an anonymized and encrypted form. External consultation is also being conducted to ensure that collaborations with medical institutions are carried out within legal guidelines.
“For this Series A, we are considering a structure where we attract an SI with asset management capabilities as a major investor to design the project together. We will lay down the operational infrastructure, while experts in that field handle asset management. The moment those two align, senior housing becomes a genuine investment product.”
Hybrid model that expands without a building
Homeflix is preparing a hybrid model. He explained, “We have secured two project sites in the form of officetels, located in Songpa-gu and Gangdong-gu, and we are currently in discussions with the building owners.” He added, “If the officetel building owners decorate the interiors according to our specifications, we will sell units to seniors on the condition that they move in and operate care services. The developer gets an exit from the sale, the residents receive senior living services in their own homes, and we generate operating revenue.”
This has been made possible precisely because of Living OS. Just as Airbnb became the world's largest accommodation platform without owning hotels, they are heading in the same direction. Starting with two locations in Songpa and Gangdong, they are also considering a franchise-type operating model that can be expanded to downtown officetels and urban residential units. It is a three-way structure where building owners receive stable rental income, tenants benefit from senior living-level services, and Homeflix earns operating revenue based on the OS.
Compete on a different layer, not in space
The company's organizational structure is also unique. There are separate CEOs for the management, IT, and architecture divisions, and Chairman Seo directly manages only four areas above them: the OS roadmap, capital allocation, risk management, and external messaging.
I never thought that expanding the organizational structure by hiring a lot of people from the start was the right approach. The actual number of personnel deployed is about 20.
Seed funding in 2021, Angel Investment Matching Fund in 2022, BEP achieved in 2023, and revenue of 1.9 billion KRW in 2024. We are currently preparing a Series A round worth approximately 10 billion KRW in partnership with an SI possessing asset management capabilities.
In 2025, we focused on proof rather than sales. We believed that establishing a standard before numbers would make the next steps meaningful. The model house is complete, and construction of the first branch is imminent. Now is the time to pick up the pace.
The words left by Chairman Seo, who started with a single-family home platform and is building digital senior town infrastructure, are impressive.
In the senior housing market, large corporations are focusing on space and facilities. Our approach is different. We designed the system starting from the operational operating system, rather than the space. We are targeting the same market from a different layer. The moment those two elements align, senior housing becomes a true investment product. I believe that moment is not far off.
建物なしでシルバータウンを拡張する…ホームフリックスのLiving OS戦略
高齢人口20％、一人世帯36％。数字はすでに方向を指している。誰がこの市場の運営インフラを先に敷くのか。ソウル松坡区に「アウルムシニアレジデンス_蚕室」を施行する5年目スタートアップホームフリックス。
「その本質は、独自開発したLiving OSを既存の建物に敷いてデジタルシルバータウンインフラを構築すること」
ソ・ドンウォン議長の話だ。国内のシニア住宅供給は高齢人口の２．７％に過ぎない。 65歳以上の人口1,024万人。全国シルバータウンは30～40カ所。人気施設入居待ちだけ５年だ。ソウル主要プレミアムシルバータウンの預金が通常８億～１５億ウォン、月利用料が２５０万～４００万ウォンだ。これに比べてホームフリックスが志向するデジタルシルバータウンモデルは、自宅に導入する場合、システム導入初期費用をオプション別に月100万ウォン～1億ウォン台以下で、月利用料は同級比半分の1人基準100万ウォン台に進める計画だ。 2030年の国内シニア産業規模は168兆ウォンと推算される。中心に住宅と世話がある。
「家を建てて経験した問題、技術で解決したかった」
西議長の出発点は「建築」ではなかった。文学を専攻してMBCラジオ「星が輝く夜に」のラジオ作家で社会生活を始めた。映画「B型男友達」でデビューし、シナリオ作家に成長していた彼が市場に足を踏み入れるようになった。
「家を建てたい人がなぜこんなに大変でなければならないのかがずっと目につきました。その問題を技術ベースのプラットフォームに解決できると思いました。」
2020年12月に単独住宅建築プラットフォームとしてスタートしたホームフリックスは、PCモジュラー建築とシニアレジデンスまで事業領域を拡大した。過去5年間のすべてのコースは計画されたロードマップではなくピボットの連続でした。
「ピボットを美化したくありません。その時は毎回生存でした。単独住宅プラットフォームも、AI建築マネージャーも「必要と思われる問題」でしたが、いざ市場に入ってみると建築主らは不便だがその不便をプラットフォーム利用料にすぐに転換しなかったんですよ。財布を開く主体が不明だった。責任の境界を先に設計しなければならないということを遅く学びました」
モジュラーから得た教訓、そして変換
転換点になったのがモジュラーだった。現場施工は天気、人妻、資材など変数が多すぎる。
「モジュラーは工場で規格どおりに作って、現場では組み立てるだけです。設計が標準化されると品質が制御され、品質が制御されるとスケジュールが予測され、スケジュールが予測されるとコストがかかります。ところでモジュラーにも腹病があります。
彼は「PC、鉄骨、木造モジュラーをすべて経験した結論は一つだった」とし、「サンドイッチパネルハウスを良いモジュラーとすることは市場に未来はない。だから結局、既存の建物にモジュールインテリア方式に切り替えたのだ」と説明した。
「そしてその時考えが一つ聞きました。運営を後で載せるのではなく、最初から運営を考慮して設計したらどうか。その悩みの結果物がまさにLiving OSです。 テナントの健康データ、生活パターン、設備メンテナンス履歴まで一つの体系の中で積み上げ、そのデータが運営コストを下げて」
そのピボットの過程で得たものが一つある。今ホームフリックスの核心メンバーだ。 1人は初期投資家で、もう1人はパートナーIT会社の代表だ。投資審査役出身も合流した。アイデアではなく、実行と態度を見て参加を決めた人々だ。
Living OS、空間の運用インフラ
両親の部屋にLiving OSのインプットデバイスであるバイタルフレーム、「別名：孝道額縁」がかかる瞬間、その空間はホームフリックスデジタルシルバータウンの一部となる。トリプルレーダーセンサーが天井から呼吸・動き・睡眠パターンを感知し、その信号がLiving OSに入る。 Living OSはAIが信号を分析し、異常の兆候が検出された場合に事前警告を送信し、孝道コーチに通知を送信します。また必要なら病院予約・同行まで自動的に接続する。空間がユーザーを学習し、学習した分、より精密に世話をする仕組みだ。カメラではなくレーダーベースなのでプライバシー抵抗が低く、見た目は平凡なインテリアオブジェラお年寄りの拒否感がないというのが核心だ。
ここに搭載されたセンサーは、米国FDA認証を世界で初めて受けたカナダのスタートアップジェンダカーディアンの技術だ。 Living OSの技術パートナーであるソウル大学コンピュータ工学部下旬会教授が創業したマイスマックスとはMOUを結んで共同開発中であり、ヘルスケアのためのウェルネスコーチ運営マニュアルの開発は、牙山病院退職受看護士の諮問を受けて進行中だ。
「シルバータウンのケアサービスを家に持ち込むモデル」
このLiving OSを実際に具現した最初の舞台が、オリンピック公園の前通り沿いに昨年10月に開かれたアウルムシニアレジデンス_蚕室の住宅広報館だ。
「アウルムシニアレジデンス蚕室は地上10階、50世代規模で、主力ユニットが専用18坪に実使用用25坪です。部屋2室に独立バスルーム2室造り、全世代オープンテラスがあります。違うのかと聞かれたら、モデルハウスに両親を迎えてくださった子供たちがこう言います。その言葉が私にとって最も率直な市場検証でした。」
住宅を費用ではなく資産構造に
ソ議長はシニア住宅を福祉施設ではなく投資可能な産業とみなす。彼は「シニア住宅を福祉施設とみなさない。運営が標準化されると資産になる」とし、「福祉施設はお金が出る所であり、資産はお金が回る所」と強調した。続いて「今までシルバータウンはお金を出してサービスを受ける仕組みだったが、これをひっくり返したい」とし「入居者資産をうまく振ると節税になり、収益も出て、その収益で月利用料を相殺できる」と説明した。
「長年暮らすほど住宅が費用ではなく資産になる仕組みなんです。
高齢者の健康データと金融商品を結合する構造であるだけに、規制リスクに対する備えも必須だ。ホームフリックスは医療行為ではなく生活モニタリング・通知サービスに集中し、収集されたデータは非識別化・暗号化された形態で扱うことを原則とする。医療機関との連携も法的ガイドラインの中で行われるように外部諮問を経ている。
「今回のシリーズAで資産運用能力を持ったSIを主要投資家として誘致して一緒に設計する仕組みを考えています。運営インフラを敷いて、資産管理はその分野の専門家たちが引き受けます。その2つが合わさった瞬間、シニア住宅は本物の投資商品になります。」
建物なしで拡張するハイブリッドモデル
ホームフリックスはハイブリッドモデルを準備している。彼は「オフィステル型の事業地の2か所を確保しました。松坡区と江東区なのに、建物主と協議中」とし、「オフィステル建物主が私たちが望む通りにインテリアを飾ってくれれば入ってケアサービス運営を前提にシニアに分譲をする。収益構造」と説明した。
これが可能になったのがLiving OSのためだ。 Airbnbがホテルを所有せず、世界最大の宿泊プラットフォームとなったように、彼らもその方向を向いている。松坡・江東二ヶ所を皮切りに、都心オフィステル・都市型生活住宅などに拡張可能なフランチャイズ型運営モデルも検討中だ。建物主は安定した賃貸収益を、入居者はシルバータウン級サービスを、ホームフリックスはOSベースの運営収益を取る三者構造だ。
「空間以外のレイヤーで競う」
会社組織運営もユニークだ。経営・IT・建築 各部門にCEOが別にあり、西議長はその上で4つだけ直接管理する。 OSロードマップ、資本配分、リスク管理、対外メッセージを管理する。
「最初から人をたくさん選んで組織図を育てる方法が正しいと思ったことがありません。実際の投入人員は約20人です」
2021年Seed、2022年エンジェル投資マッチングファンド、2023年BEP達成、2024年売上19億ウォン。今回のシリーズAは、資産運用能力のあるSIとともに100億ウォン台規模で準備中だ。
「2025年は売り上げより、証明に集中しました。数字より標準を先に作らなければ次の段階が意味があると見ました。モデルハウスが完成し、1号店は着工を目の前に置いています。今がすぐ速度を出す時点です」
単独住宅プラットフォームから始めてデジタルシルバータウンインフラを構築する西議長が残した言葉が印象的だ。
「シニア住宅市場で大企業が空間と施設に集中しています。私たちのアプローチは異なります。空間ではなく運営OSから設計しました。同じ市場を異なるレイヤーで攻略しているわけです。その2つが噛み合う瞬間、シニア住宅は本物の投資商品になります。その瞬間が遠くなかったと思います。」
无需建筑物即可扩展退休社区……Homeflix 的 Living OS 战略
首尔老年人口占比20%，单人家庭占比36%。这些数字已经指明了方向。谁将率先为这个市场搭建运营基础设施？答案是Homeflix，一家成立五年的初创公司，目前在首尔松坡区运营着“Aureum Senior Residence_Jamsil”养老社区。
其本质是通过将我们专有的 Living OS 系统安装到现有建筑物中，来构建数字化老年生活基础设施。
据徐东元会长介绍，韩国国内养老住房供应量仅占老年人口的2.7%。韩国65岁及以上人口达1024万人。全国仅有30至40家养老社区，热门社区的等候名单长达五年。首尔主要高端养老社区的押金通常在8亿至15亿韩元之间，月费在250万至400万韩元之间。相比之下，Homeflix计划在私人住宅中推广其数字化养老模式，初始系统成本每月低于1亿韩元（取决于配置选项），每人月费在100万韩元左右——仅为同类设施的一半。预计到2030年，韩国养老产业规模将达到168万亿韩元，其中住房和护理是核心。
我想利用科技解决建房过程中遇到的问题。
徐会长的起点并非“建筑”。他大学主修文学，职业生涯始于担任MBC广播节目《星夜》的撰稿人。凭借电影《B型男友》出道后，他作为编剧不断成长，最终进入电影市场。
“我一直看到为什么想盖房子的人要经历那么多困难。我认为我可以利用一个基于技术的平台来解决这个问题。”
Homeflix于2020年12月成立，最初是一个独栋住宅建造平台，如今已将业务范围扩展至模块化房屋建造和老年公寓领域。过去五年来的整个发展历程并非事先规划好的路线图，而是一系列战略转型的结果。
“我不想美化转型过程。当时，一切都是为了生存。无论是独栋住宅平台还是人工智能建筑管理，当时看起来都是‘不得不解决的问题’，但当我们真正进入市场后发现，虽然业主觉得不方便，但他们并没有立即将这种不便转化为平台费用。谁来掏钱并不明确。最终，我才恍然大悟，与其仅仅开发功能，我们首先需要设计的是资金流向和责任边界。”
从模块化和转型中汲取的经验教训
转折点在于模块化建造。现场建造涉及太多变数，例如天气、工人以及材料。
模块化建筑中，部件在工厂按规格制造，现场只需进行组装。设计标准化后，质量就能得到控制；质量得到控制后，工期就能预测；工期预测后，成本就能得到控制。然而，模块化建筑也存在一个隐患。工厂将材料规格作为一个整体列出，这种结构使得任何细节都无法核查——无论是材料单位成本还是人工投入的明细。
他解释说：“在体验过预制混凝土、钢结构和木结构模块化系统之后，我得出了一个结论，”他补充道，“如果市场坚持认为夹芯板房屋是好的模块化系统，那么这种做法就没有未来。所以，最终我转而采用既有建筑的模块化室内装修方法。”
“就在那时，我突然想到一个主意。与其以后再添加运营功能，不如从一开始就把运营考虑在内进行设计？Living OS 就是这种思考的成果。住户的健康数据、生活方式模式，甚至设施维护历史记录都被收集到一个系统中，这些数据可以降低运营成本，提高服务质量。”
我们从那次转型过程中收获颇丰：Homeflix 目前的核心成员。其中一位是早期投资人，另一位是合作 IT 公司的 CEO。还有一位前投资分析师也加入了我们。这些人之所以决定参与，是因为他们看重公司的执行力和态度，而不仅仅是理念。
Living OS，空间运行基础设施
当名为“孝道相框”（Vital Frame，又称“孝道相框”）的Living OS输入设备悬挂在父母的房间里时，这个空间便成为Homeflix数字银发城的一部分。天花板上的三重雷达传感器可探测呼吸、动作和睡眠模式，并将这些信号传输至Living OS。Living OS利用人工智能分析这些信号；如果检测到异常信号，系统会发出预警并通知孝道教练。必要时，系统还会自动为用户安排医院预约和陪护服务。该系统的设计理念是让空间学习用户的使用习惯，并根据学习到的信息提供更精准的照护。其关键特性在于，由于采用的是雷达而非摄像头，因此隐私泄露的可能性极低；而且由于它外观与普通室内物品无异，老年人不会感到任何不适。
此处集成的传感器采用了加拿大初创公司 Zenda Cardian 的技术，该公司是全球首家获得美国 FDA 认证的企业。我们已与首尔国立大学计算机科学系 Ha Soon-hoe 教授创立的 MICEMAX 公司签署了合作备忘录，该公司也是 Living OS 的技术合作伙伴，目前双方正在共同开发该产品。此外，我们还在峨山医疗中心退休护士长的建议下，着手编写一份面向医疗保健健康教练的操作手册。
将老年生活照护服务带回家的模式
真正实施这一生活操作系统的第一步是位于奥林匹克公园前主干道上的 Aurum Senior Residence_Jamsil 住宅展厅，该展厅于去年 10 月开业。
“奥瑞姆蚕室高级公寓是一栋10层高的建筑，共有50个单元，主单元占地18坪，使用面积25坪。每个单元都设有两间卧室和两间独立卫生间，并配有开放式露台。每位参观者都会问：‘这真的是18坪吗？’当被问及它与现有养老社区或护理机构有何不同时，陪父母参观样板房的孩子们说：‘如果没有年龄限制，我愿意住在这里。’这一句话对我来说就是最真诚的市场验证。”
将住房视为资产结构而非支出
徐会长认为养老社区并非福利机构，而是一项可投资的产业。他强调：“我不把养老社区视为福利机构。如果运营规范化，它就能成为一项资产。”他补充道：“福利机构是资金流出的地方，而资产是资金流通的地方。”他继续说道：“目前，养老社区的运营模式是居民付费享受服务，但我希望改变这种模式。”他解释说：“如果居民的资产管理得当，就能节省税款并产生利润，这些利润可以用来抵消每月的使用费。”
在这种模式下，随着年龄的增长，住房逐渐从一项支出转变为一项资产。被动收入是大多数老年人的主要收入来源。如果住房本身开始产生收益，他们的生活基础就会更加稳固。
鉴于Homeflix的业务结构将老年人健康数据与金融产品相结合，做好应对监管风险的准备至关重要。Homeflix专注于生活方式监测和通知服务，而非医疗程序，并坚持以匿名加密形式处理收集的数据。此外，公司还进行外部咨询，以确保与医疗机构的合作符合法律法规。
“对于本次A轮融资，我们正在考虑一种结构，即引入一家具备资产管理能力的系统集成商作为主要投资者，共同设计项目。我们将搭建运营基础设施，而该领域的专家则负责资产管理。一旦这两者达成一致，养老地产就将成为真正的投资产品。”
无需建筑物即可扩展的混合模式
Homeflix正在筹备一种混合模式。他解释说：“我们已经在松坡区和江东区拿下了两处办公公寓项目用地，目前正在与业主洽谈。” 他补充道：“如果办公公寓业主按照我们的标准进行室内装修，我们将把单元房出售给老年人，条件是他们入住并开展养老服务。这样，开发商可以退出销售，住户可以在自己家中享受养老服务，而我们则能获得运营收入。”
这一切之所以成为可能，正是得益于 Living OS 系统。正如 Airbnb 在不拥有酒店的情况下成为全球最大的住宿平台一样，他们也正朝着同样的方向发展。他们首先在松坡和江东开设了两家分店，并正在考虑采用特许经营模式，以便未来扩展到市中心的办公公寓和城市住宅单元。这是一种三方共赢的模式：业主获得稳定的租金收入，租户享受到媲美养老社区的服务，而 Homeflix 则根据该系统获得运营收入。
在另一个层面上竞争，而不是在太空中竞争。
该公司的组织结构也独具特色。管理、IT 和架构部门分别设有独立的 CEO，而董事长徐正昌仅直接管理其上级四个领域：操作系统路线图、资金分配、风险管理和对外宣传。
我一直认为，一开始就大量招聘人员来扩张组织架构并非正确的方法。实际部署的人员大约有20人。
2021年获得种子轮融资，2022年获得天使投资匹配基金，2023年实现盈亏平衡点，2024年营收达到19亿韩元。目前，我们正与一家拥有资产管理能力的系统集成商合作，筹备规模约为100亿韩元的A轮融资。
2025年，我们着重于验证而非销售。我们相信，在追求数字之前先确立标准，才能使后续步骤更有意义。样板房已竣工，首栋分校即将开工。现在正是加快步伐的时候。
徐会长从独栋住宅平台起家，如今正在构建数字化老年社区基础设施，他留下的话语令人印象深刻。
在养老地产市场，大型企业关注的是空间和设施。我们的方法不同。我们从运营系统入手设计这套系统，而非空间本身。我们从不同的层面瞄准同一市场。当这两个要素完美契合时，养老地产才能真正成为一种投资产品。我相信这一刻不会太远。
Développer des communautés de retraités sans bâtiments… La stratégie Living OS de Homeflix
20 % de personnes âgées, 36 % de ménages composés d'une seule personne. Les chiffres sont déjà révélateurs. Qui sera le premier à mettre en place l'infrastructure opérationnelle pour ce marché ? Homeflix, une jeune entreprise de cinq ans qui exploite la résidence senior « Aureum Senior Residence_Jamsil » à Songpa-gu, Séoul.
L'objectif principal est de construire une infrastructure numérique pour les résidences seniors en installant notre système d'exploitation propriétaire Living OS dans les bâtiments existants.
D'après le président Seo Dong-won, l'offre de logements pour seniors en Corée du Sud ne représente que 2,7 % de la population âgée. On compte 10,24 millions de personnes âgées de 65 ans et plus. Il n'existe que 30 à 40 résidences pour seniors dans tout le pays, avec une liste d'attente de cinq ans pour les établissements les plus prisés. À Séoul, les dépôts de garantie pour les grandes résidences haut de gamme varient généralement de 800 millions à 1,5 milliard de wons, et les charges mensuelles de 2,5 à 4 millions de wons. À l'inverse, Homeflix prévoit de déployer son modèle de résidence pour seniors numérique à domicile, avec des coûts d'installation initiaux inférieurs à 100 millions de wons par mois (selon les options) et des charges mensuelles d'environ 1 million de wons par personne, soit la moitié du prix des établissements comparables. Le marché coréen des résidences pour seniors devrait atteindre 168 000 milliards de wons d'ici 2030, avec le logement et les soins comme piliers.
Je voulais résoudre les problèmes que j'ai rencontrés lors de la construction de la maison grâce à la technologie.
Le point de départ du président Seo n'était pas « l'architecture ». Il s'est spécialisé en littérature et a commencé sa vie professionnelle comme auteur radio pour l'émission « Starry Night » de MBC Radio. Après avoir fait ses débuts avec le film « Type B Boyfriend » et s'être développé en tant que scénariste, il est entré sur le marché.
« Je constatais sans cesse les difficultés rencontrées par les personnes souhaitant construire une maison. Je me suis dit que je pouvais résoudre ce problème grâce à une plateforme technologique. »
Homeflix, qui a débuté en décembre 2020 en tant que plateforme de construction de maisons individuelles, a étendu son activité à la construction modulaire préfabriquée et aux résidences pour seniors. Son développement au cours des cinq dernières années n'a pas suivi un plan prédéfini, mais a été ponctué de réorientations successives.
« Je ne veux pas idéaliser ce tournant. À l'époque, il s'agissait avant tout de survivre. La plateforme pour maisons individuelles et le gestionnaire de construction par IA semblaient être des « problèmes apparemment nécessaires », mais une fois sur le marché, nous avons constaté que si les propriétaires trouvaient cela contraignant, ils ne traduisaient pas immédiatement ce désagrément par des frais d'utilisation. L'entité qui prenait en charge les dépenses restait floue. Finalement, j'ai compris, un peu tard, qu'au lieu de simplement développer des fonctionnalités, il fallait d'abord concevoir le flux financier et définir clairement les responsabilités. »
Leçons tirées du modulaire et de la transition
Le tournant a été la construction modulaire. La construction sur site implique trop de variables, telles que les conditions météorologiques, la main-d'œuvre et les matériaux.
Dans la construction modulaire, les pièces sont fabriquées en usine selon un cahier des charges précis, et seul l'assemblage a lieu sur site. La standardisation de la conception garantit la qualité ; la maîtrise de la qualité permet de prévoir les délais ; et la prévision des délais permet de contrôler les coûts. Cependant, la construction modulaire recèle un inconvénient majeur : les spécifications des matériaux étant définies en usine comme une unité unique, la structure même du bâtiment empêche toute analyse, qu'il s'agisse du coût unitaire des matériaux ou du détail des coûts de main-d'œuvre.
Il a expliqué : « Après avoir expérimenté les systèmes modulaires en panneaux préfabriqués, à ossature métallique et en bois, je n’en suis arrivé qu’à une seule conclusion : il n’y a pas d’avenir sur un marché qui persiste à considérer les maisons à panneaux sandwich comme de bons systèmes modulaires. J’ai donc finalement opté pour une méthode d’aménagement intérieur modulaire pour les bâtiments existants. »
« C’est alors qu’une idée m’est venue. Au lieu d’ajouter des fonctionnalités plus tard, pourquoi ne pas les intégrer dès la conception ? Living OS est le fruit de cette réflexion. Les données de santé des résidents, leurs habitudes de vie et même l’historique de maintenance des installations sont centralisés dans un seul système, ce qui permet de réduire les coûts d’exploitation et d’améliorer la qualité des services. »
Ce virage stratégique nous a apporté un précieux enseignement : l’équipe dirigeante actuelle d’Homeflix. L’un d’eux était un investisseur de la première heure, et l’autre est le PDG d’une entreprise informatique partenaire. Un ancien analyste financier nous a également rejoints. Ces personnes ont choisi de s’engager pour leur sens pratique et leur enthousiasme, et non pas seulement pour l’idée.
Système d'exploitation vivant, infrastructure opérationnelle pour les espaces
Dès que le Cadre Vital – un dispositif d'entrée pour Living OS, également connu sous le nom de « Cadre Photo de la Piété Filiale » – est installé dans la chambre d'un parent, cet espace intègre le Village Numérique des Personnes Âgées Homeflix. Des capteurs radar triples, installés au plafond, détectent la respiration, les mouvements et les cycles de sommeil, et ces signaux sont transmis à Living OS. Ce dernier utilise l'intelligence artificielle pour analyser ces signaux ; en cas de signes anormaux, il envoie une alerte préliminaire et notifie le Coach de la Piété Filiale. Il met également automatiquement en relation les utilisateurs avec des rendez-vous médicaux et des accompagnateurs si nécessaire. La structure est conçue pour que l'espace apprenne à connaître l'utilisateur, offrant ainsi une prise en charge plus personnalisée. Son principal atout réside dans le fait qu'il fonctionne grâce à un système radar et non à des caméras, ce qui réduit considérablement l'atteinte à la vie privée. De plus, comme il se fond dans le décor, il est parfaitement intégré et les personnes âgées ne s'y opposent pas.
Le capteur intégré utilise la technologie de Zenda Cardian, une start-up canadienne qui a été la première au monde à obtenir la certification de la FDA américaine. Nous avons signé un protocole d'entente avec MICEMAX, fondée par le professeur Ha Soon-hoe du département d'informatique de l'Université nationale de Séoul et partenaire technologique de Living OS, et nous développons actuellement le produit conjointement. Par ailleurs, la rédaction d'un manuel d'utilisation destiné aux coachs de bien-être est en cours, avec les conseils d'infirmières en chef retraitées du centre médical Asan.
Un modèle qui ramène les services de soins aux aînés à domicile
La première étape pour mettre en œuvre concrètement ce système d'exploitation vivant est la salle d'exposition de logements d'Aurum Senior Residence_Jamsil, qui a ouvert ses portes en octobre dernier sur la route principale en face du parc olympique.
« La résidence Aureum Senior Residence Jamsil est un immeuble de 10 étages comprenant 50 appartements. Chaque appartement principal offre une surface habitable de 18 pyeong (environ 1,7 hectare) et une surface utile de 25 pyeong (environ 2,3 hectare). Il se compose de deux chambres, de deux salles de bains privatives et d'une terrasse. Chaque visiteur s'exclame : « Est-ce vraiment 18 pyeong ? » Lorsqu'on leur demande en quoi elle diffère des résidences pour seniors ou des maisons de retraite existantes, les enfants qui ont accompagné leurs parents à l'appartement témoin répondent : « S'il n'y avait pas de limite d'âge, j'habiterais ici. » Cette simple remarque a été pour moi la validation la plus authentique du marché. »
Considérez le logement comme un actif plutôt que comme une dépense.
Le président Seo considère les résidences pour personnes âgées non pas comme des structures d'aide sociale, mais comme un secteur d'investissement. Il a souligné : « Je ne considère pas les résidences pour personnes âgées comme des structures d'aide sociale. Si leur fonctionnement est standardisé, elles deviennent un actif. » Il a ajouté : « Les structures d'aide sociale sont des lieux où l'argent sort, tandis que les actifs sont des lieux où l'argent circule. » Il a poursuivi : « Jusqu'à présent, les résidences pour personnes âgées fonctionnaient selon un modèle où les résidents payaient pour bénéficier de services, mais je souhaite changer cela. » Il a expliqué : « Si les actifs des résidents sont bien gérés, cela permet de réaliser des économies d'impôt et de générer des bénéfices, qui peuvent ensuite être utilisés pour compenser les frais d'utilisation mensuels. »
Dans ce système, plus on vit longtemps, plus le logement devient un atout plutôt qu'une dépense. Les revenus passifs constituent la principale source de revenus pour la plupart des personnes âgées. Si le logement lui-même commence à générer des revenus, leur situation financière devient beaucoup plus stable.
Compte tenu de la structure qui associe données de santé des personnes âgées et produits financiers, la préparation aux risques réglementaires est essentielle. Homeflix privilégie les services de suivi et de notification du mode de vie plutôt que les actes médicaux et s'engage à traiter les données collectées de manière anonymisée et cryptée. Des consultations externes sont également menées afin de garantir que les collaborations avec les établissements médicaux respectent le cadre légal.
« Pour ce tour de table de série A, nous envisageons une structure où nous attirerions un intégrateur de systèmes doté de compétences en gestion d'actifs en tant qu'investisseur majeur afin de concevoir le projet conjointement. Nous mettrons en place l'infrastructure opérationnelle, tandis que des experts du secteur se chargeront de la gestion d'actifs. Dès que ces deux aspects seront réunis, la résidence pour seniors deviendra un véritable produit d'investissement. »
Modèle hybride extensible sans bâtiment
Homeflix prépare un modèle hybride. « Nous avons sécurisé deux sites pour des projets d'appartements-bureaux, situés à Songpa-gu et Gangdong-gu, et nous sommes actuellement en discussion avec les propriétaires », explique-t-il. « Si ces derniers aménagent les intérieurs selon nos spécifications, nous vendrons les appartements à des seniors à condition qu'ils y emménagent et y assurent les services d'aide à la personne. Le promoteur réalise ainsi une plus-value sur la vente, les résidents bénéficient de services d'aide à la vie quotidienne dans leur propre logement, et nous générons des revenus d'exploitation. »
Ceci a été rendu possible grâce à Living OS. À l'instar d'Airbnb, devenu la plus grande plateforme d'hébergement au monde sans posséder d'hôtels, Homeflix s'oriente dans la même direction. Après deux implantations à Songpa et Gangdong, l'entreprise envisage un modèle de franchise, extensible aux immeubles de bureaux et aux résidences urbaines. Ce modèle repose sur un partenariat tripartite : les propriétaires perçoivent des revenus locatifs stables, les locataires bénéficient de services adaptés aux seniors et Homeflix génère des revenus d'exploitation grâce à Living OS.
La compétition se joue sur un autre plan, pas dans l'espace.
La structure organisationnelle de l'entreprise est également unique. Elle dispose de PDG distincts pour les divisions de gestion, d'informatique et d'architecture, et le président Seo ne supervise directement que quatre domaines : la feuille de route du système d'exploitation, l'allocation des capitaux, la gestion des risques et la communication externe.
Je n'ai jamais pensé que développer la structure organisationnelle en embauchant beaucoup de personnes dès le départ était la bonne approche. L'effectif actuel est d'environ 20 personnes.
Financement initial en 2021, fonds de contrepartie d'investissements providentiels en 2022, seuil de rentabilité atteint en 2023 et chiffre d'affaires de 1,9 milliard de KRW en 2024. Nous préparons actuellement un tour de table de série A d'une valeur d'environ 10 milliards de KRW en partenariat avec un SI possédant des capacités de gestion d'actifs.
En 2025, nous avons privilégié la démonstration de notre savoir-faire plutôt que les ventes. Nous étions convaincus qu'établir une norme d'excellence avant de nous concentrer sur les chiffres donnerait du sens aux prochaines étapes. La maison témoin est terminée et la construction de la première succursale est imminente. Il est temps d'accélérer le rythme.
Les propos du président Seo, qui a débuté avec une plateforme de maisons individuelles et qui construit aujourd'hui une infrastructure numérique pour les villes destinées aux seniors, sont impressionnants.
Sur le marché des résidences pour seniors, les grandes entreprises se concentrent sur l'espace et les équipements. Notre approche est différente. Nous avons conçu le système en partant du système opérationnel, et non de l'espace. Nous ciblons le même marché, mais sous un angle différent. Dès que ces deux éléments convergeront, les résidences pour seniors deviendront un véritable produit d'investissement. Je suis convaincu que ce moment est proche.